按照新租赁准则规定，出租人的会计处理要区分“经营租赁”和“融资租赁”。
对于“经营租赁”和“融资租赁”的售后回租，出租人的会计处理不终止出租标的物作为“固定资产”核算；而“融资租赁”的直租业务，出租人的会计处理需要终止出租标的物作为“固定资产”核算。
按照《企业会计准则第8号——资产减值》第十七条规定，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。因此，对于“经营租赁”和“融资租赁”的售后回租，出租人将标的物继续作为“固定资产”核算的，减值准备不得转回，而且在固定资产使用期间还需要继续判断是否存在可能发生减值的迹象。
而“融资租赁”的直租业务，出租人需要终止“固定资产”确认，就需要按照固定资产“处置”处理，与该固定资产相关的累计折旧、减值准备都需要随之终止确认。
“融资租赁”的直租业务，出租人终止“固定资产”等会计处理：
借：应收融资租赁款-租赁收款额
     累计折旧（账面金额，结平）
     固定资产减值准备（如有，结平）
贷：固定资产
     应收融资租赁款-未实现融资收益
     资产处置损益（差额，可能在借方）