【问】房地产开发公司与政府平台公司签订商品房回购协议，按照协议约定根据节点形象进度分批次回款，房屋交付前按照回款金额预缴土增税，最后一次回款需交付后满2年回剩余款项。增值税发票在交付结转时开具，请问，最后一次回款的土增税是按满2年后收回款项时预缴吗？

【答】

浙江12366中心答复：

  您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定（财法字〔1995〕6号）规定：

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

2、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：

第九条　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

3、根据《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号）规定：

一、土地增值税预征

(一)根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 (2016年第70号)第一条规定，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款) ×土地增值税预征率

(二)采取非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴土地增值税 =销售收入÷ (1+增值税适用税率或者征收率) ×土地增值税预征率

(三)自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。

涉及具体业务，可携带相关资料联系主管税务机关进一步核实。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。