房东不交房产税|税务局让承租人交合理吗？－房东不交房产税，税务局让承租人交合理吗？

从法律和税收政策的角度来看，税务局要求承租人代缴房产税是不合理的。承租人本身并不具有代缴房产税的法律义务，且合同中约定由承租人承担税金是无效的。税务机关应依法向房东追缴税款，而不是将责任转嫁给承租人。

1、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

2、《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税

按正常，企业租用个人房屋，有偿使用，并没有规定房东不代开发票导致没有缴纳房产税的情况下，房产税会让承租单位来缴纳。

目前只有案例显示，税务局通过罚款方式惩罚承租方。

目录：

一、租房没拿到租房发票，造成房东少缴房产税被罚案例

二、出租房屋要交哪些税？

三、怎么反算税前租金开票？

一、租房没拿到租房发票，造成房东少缴房产税被罚案例

延安众友健康医药有限公司

统一社会信用代码：91610600745000478C

行政处罚决定书文号：延税一稽罚﹝2024﹞9号

处罚类别：罚款

处罚决定日期：2024-06-06

处罚内容

对你公司上述少缴缴增值税2456.28元、城市维护建设税85.97元，印花税3327.78元的行为,处以0.5倍的罚款，即增值税罚款1228.15元，城市维护建设税罚款43.01元，印花税罚款1663.90元，合计罚款2935.06元。对你公司处以造成他人少缴税款0.5倍的罚款820405.06元。以上应补缴税款、罚款合计829271.57元，其中税费5931.45元，罚款823340.12元。

罚款金额（万元）：82.334012

违法行为类型：其他违法

违法事实

（一）增值税及附加情况

1.2022年情况：

2022年4月28号凭证销售费用\促销费\促销物资352.05元，应视同销售，补交增值税40.50元，城市维护建设税1.42元，教育费附加0.61元，地方教育附加0.41元。2022年6月4号凭证销售费用\促销费\促销物资5625.00元，应视同销售，补交增值税647.12元，城市维护建设税22.65元，教育费附加9.71元，地方教育附加6.47元。

2.2023年情况：

2023年8月117号凭证销售费用\促销费\促销物资2510.00元，应视同销售，补交增值税288.76元，城市维护建设税10.11元，教育费附加4.33元，地方教育附加2.89元。

2023年9月27号凭证销售费用\促销费\促销物资2000.00元，应视同销售，补交增值税230.09元，城市维护建设税8.05元，教育费附加3.45元，地方教育附加2.30元。

2023年9月79号凭证销售费用\促销费\促销物资1485.00元，应视同销售，补交增值税170.84元，城市维护建设税5.98元，教育费附加2.56元，地方教育附加1.71元。

2023年12月37号凭证销售费用\促销费\促销物资1378.80元，应视同销售，补交增值税158.62元，城市维护建设税5.55元，教育费附加2.38元，地方教育附加1.59元。

2023年12月125号凭证销售费用\促销费\促销物资8000.00元，应视同销售，补交增值税920.35元，城市维护建设税32.21元，教育费附加13.81元，地方教育附加9.20元。

上述税收违法行为，有以下证据证实：

证据1：税务稽查工作底稿（一）

证据2：税务稽查工作底稿（二）

证据3：促销费汇总、记账凭证复印件

证据4：税金计算表

以上证据四项共同证明该公司2022-2023年应补交增值税2456.28元，城市维护建设税85.97元，教育费附加36.85元，地方教育附加24.57元。

（二）印花税情况

2021年签订租赁合同 9646096.13 元，应申报缴纳租赁合同印花税9646.10元，减免4823.00元，已申报缴纳1916.10元，2021年自查补缴1053.70元，应补1853.30元。

2022年签订租赁合同8619866.54元，应申报缴纳租赁合同印花税8619.90元，减免4309.90元，已申报缴纳2317.50 元，2023年补交1213.3元，应补779.17 元。

2023年签订租赁合同7328591.59元，应申报缴纳租赁合同印花税7328.59 元，减免3664.30元，已申报缴纳2968.98 元，应补695.31元。

上述税收违法行为，有以下证据证实：

证据1：税务稽查工作底稿（二）

证据2：印花税计算表

证据3：缴税统计表、记账凭证复印件

以上证据三项共同证明该公司2021年至2023年共应补缴印花税3327.78元。

（三）发票情况

2021年，合同年租金8558659.72元，成本费用实际列支租金8476601.39元，收到发票金额3396359.72元，未收到发票金额5080241.67元，造成他人少缴房产税304814.50元，印花税2540.12元，个人所得税387066.03元，合计造成他人少缴税款694420.65元。

2022年，合同年租金7833284.8元，成本费用实际列支租金7239118.13元，收到发票金额3621284.8元，未收到发票金额3617833.33元，造成他人少缴房产税217070.00元，印花税1808.92元，个人所得税275644.44元，合计造成他人少缴税款494523.36元。

2023年，合同年租金6935878.20元，成本费用实际列支租金6935878.20元，收到发票金额3630116.80元，未收到发票金额3305761.40元，造成他人少缴房产税198345.68元，印花税1652.88元，个人所得税251867.54元，合计造成他人少缴税款451866.10元。

上述税收违法行为，有以下证据证实：

证据1：税务稽查工作底稿（二）

证据2：房租发票及情况统计表

证据3：房租合同复印件

以上证据三项共同证明该公司未按规定取得发票，造成他人少缴税款1640810.11元。

处罚依据

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记账凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”中华人民共和国发票管理办法》第三十九条“违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。“

处罚机关国家税务总局延安市税务局第一稽查局

处罚机关统一社会信用代码 19610600436453123Y

数据来源国家税务总局陕西省税务局

数据来源单位统一社会信用代码 116100000160006543

二、出租房屋要交哪些税？

a、个人出租

具体来说个人出租不动产又分了个人出租住房和个人出租非住房，不同情况下税金也是不同的。

具体二哥以一张图片给大家展示：

个人出租住房从整体情况如图：

个人出租非住房从整体情况如图：

具体我再一一解析一下涉及的各个税种

01#

增值税

不动产租赁服务适用税率是9%，但是个人出租房屋不同。

按照国家税务总局公告2016年16号文规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。「国地税合并后都是税务机关了」

具体如下图：

国家税务总局公告2023年第1号规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

下图这张发票，月租金未超过10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。

当然，这种情况下只能代开增值税普通发票，如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，可以代开专票，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

02#

城建税、教育费附加、地方教育费附加

城建税是跟着增值税走的，如果代开发票时候实际缴纳了增值税，那就以实际缴纳的增值税乘以相应税率计算，目前税率7%、5%、1%三档。

当然还可以享受财政部税务总局公告2023年第12号规定，享受50%的减征。如果增值税免征了，城建税也相应免了。

教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算，如果代开发票时候实际缴纳了增值税，那就以实际缴纳的增值税乘以相应比率计算（教育费附加3%、地方教育费附加2%）。

但是月租金超过10万才会有，因为有政策10万以下是可以免的。

如果超过10万，还可按财政部税务总局公告2023年第12号规定，享受50%的减免。

03#

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率都是12%。

那么个人出租房屋都是有优惠的，财税[2008]24号规定，个人出租按4％的税率征收房产税，但是非住房，比如厂房、办公、商用，那不享受优惠，就是法定税率12%。

还可以按财政部税务总局公告2023年第12号规定，享受50%的减征。

当然，实际中，每个地方还有不同，你比如四川这边个人出租非住房会根据租金多少的级别适用不同征收率，具体这个要以当地为准。

04#

土地使用税

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

财税[2008]24号规定个人出租住房这块是免的，非住房就需要交了，具体就按照单位土地面积税额计算，但是这块各地也是有差异的。

05#

印花税

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。

但是，个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的，财税[2008]24号规定个人出租住房印花税免。

06#

个人所得税

个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率

具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的，财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

#住房个税#

假如出租个人住房取得年租金60000，开具普通发票的话，那么实际应该缴纳的税分别是：

1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万，免。

2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。

3、房产税

=（收入-实缴增值税）*4%/2

=60000*4%/2=1200

4、土地使用税=0，免。

5、印花税=0，免。

6、个人所得税，据实征收

（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=60000-0-1200-0

=58800>4000

所以，个人所得税

=58800*（1-20%）*10%

=4704

假如出租个人住房取得年租金60000，开具专票发票的话，那么实际应该缴纳的税分别是：

1、增值税=857.14。

开专票，不能享受免税，减按1.5%征税。

60000/(1+5%)*1.5%=857.14。

2、城建税

=857.14*7%*50%=30

3、教育费附加

月度销售不超过10万，免

4、地方教育费附加

月度销售不超过10万，免

5、房产税=（收入-实缴增值税）*4%/2

=（60000-857.14）*4%/2=1182.86

6、土地使用税=0，免。

7、印花税=0，免。

8、个人所得税

因为，（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=60000-857.14-30-1182.86-0

=57930>4000

所以，个人所得税

=57930*（1-20%）*10%

=4634.40

#非住房个税#

假如出租个人商铺取得年租金60000，开具普通发票的话，那么实际应该缴纳的税分别是：

1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万，免。

2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。

3、房产税

=（收入-实缴增值税）*12%/2

=60000*12%/2=3600

4、土地使用税，暂不考虑，实际是以房屋权属证明上注明的占地面积为准，非建筑面积计算。

5、印花税

=60000*0.001/2

=30。

6、个人所得税，据实征收

（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=60000-0-3600-30

=56370>4000

所以，个人所得税

=563700*（1-20%）*20%

=9019.20

假如出租个人商铺取得年租金60000，开具专票发票的话，那么实际应该缴纳的税分别是：

1、增值税=2857.14。

开专票，不能享受免税，5%征税。

60000/(1+5%)*5%=2857.14。

2、城建税

=2857.14*7%*50%=100

3、教育费附加

月度销售不超过10万，免

4、地方教育费附加

月度销售不超过10万，免

5、房产税=（收入-实缴增值税）*12%/2

=（60000-2857.14）*12%/2=3428.57

6、土地使用税暂不考虑。

7、印花税=30

8、个人所得税

因为，（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=60000-2857.14-100-30-3428.57

=53584.29>4000

所以，个人所得税

= 53584.29*（1-20%）*20%

=8573.49

其实大家也看到了，个人出租不动产大头是其实个人所得税、房产税，增值税因为有优惠政策，反而不多。

而实际中，对于个人所得税，有些地区是有核定征收政策的，而且征收率非常低，但是有些地区也是没有的，需要支付方按适用税率代扣代缴。

所以，大家都喜欢被核定！

四川目前是按1%核定个人所得税的，如图：

比如重庆的核定率低到0.05%....

这个核定，那对于出租不动产的来说，是非常有诱惑力的，当然每个地方政策确实又不同哈，有些地方还是综合征收率，具体大家根据当地的规定，此文仅供参考。

b、企业出租

公司出租自己的房屋，主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税。

增值税

财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

关于增值税适用税率和征收率的问题，结合国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》和最新税率规定，二哥以图表方式列示，看起来更直观。

一般纳税人「图片可放大看」

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产。

小规模纳税人「图片可放大看」

所以，我们可以看到，如果是公司，那么其增值税要么就是9%，要么就是简易计税5%，不会分是否是住房。

如果是小规模纳税人，还是有享受减免增值税的政策，那就是月度销售不超过10万，季度不超过30万免税，一般纳税人则没有此政策。

开了5%的发票，能享受30万免增值税吗？

当然，2021年10月1日开始有个关于租房租赁的新政策开始执行。

这个政策主要就是支持住房租赁企业的。

什么是租房租赁企业，文件也有明确表述：住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

所以这个政策和大部分企业没有关系，那到底如何支持住房租赁企业呢？

如图：

这个政策有其特殊性，首先你要是企业，一般企业不行，还要是住房租赁企业，其次你要出租的是住房或者保障性租赁住房给个人才能享受1.5%，以前这种情况企业都是5%或者9%。

城建税、教育费附加、地方教育费附加

这几个税和政府性基金都是以缴纳的增值税为基础算的，具体来说，如下图。

这里大家主要要注意一个政策，财税〔2016〕12号将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。【包括增值税一般纳税人，不做区分】

还需要注意的是，图中一般纳税人如果是个体户性质，或者说是小型微利企业，还是可以享受财政部税务总局公告2023年第12号有规定减半征收城建税及附加。

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

所以房产的有从价计征和从租计征两种方式。

出租房屋采取从租计征，法定税率是12%，公司出租取得的租金收入需要按照12%的税率缴纳房产税。

当然，财政部税务总局公告2023年第12号有规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

当然还有个关于租房租赁的政策。