根据肖太寿博士的调研结果发现，土地增值税缴纳和清算环节有十一个少缴漏缴的风险，如何排队这些风险？请关注本工作室推出的肖太寿博士关于土地增值税缴纳与清算环节中的涉税风险解析。

通过实践调研发现，在土地增值税清算实务中，房地产企业存在以下典型的11种少缴纳土地增值税的风险：房地产企业“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税。多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，没有按照开发项目正确分摊，从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税，后开发的项目多缴纳土地增值税，没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理，从而少缴纳土地增值税；同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本，从而多缴纳土地增值税。土地增值税清算时，没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除，从而少缴纳土地增值税。扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”，导致房地产企业少缴纳土地增值税。房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本，从到导致少缴纳土地增值税。营改增税收政策衔接运用中，适用税收政策不准确，从到导致少缴纳土地增值税。本部分采用理论联系实际和举例论证的研究方法，对这11种税收风险的详细分析如下。

涉税风险点一：成本扣除项目中的漏税风险点

成本扣除是计算房地产企业缴纳多少土地增值税的关键因素，对成本扣除的正确把握涉及到房地产企业是否漏税，是否足额或延期缴纳土地增值税的重要判断因素。纵观土地增值税的缴纳和清算实践，成本扣除项目中常见的涉税风险概况如下。

（五）成本扣除项目中的漏税风险点五：扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。

由于计入“开发成本”核算的“开发间接费用”在计算土地增值税时，可以作为加计20%扣除的基数，从而达到增加土地增值税的扣除成本，少缴纳土地增值税的目的。因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的规定，允许扣除的“开发间接费用”是有一定的范围界定。房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。如果房地产企业按照会计核算中的“开发间接费用”在土地增值税清算中进行扣除，显然是多扣除成本，致使房地产企业少缴纳土地增值税。因此，税务征管部门要审查房地产企业在土地增值税清算时，是否存在多扣除“间接开发费用”问题。

1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”范围

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等，在进行土增税清算时，能否扣除呢？要视具体情况而定。

2、房地产企业会计核算“开发间接费用”的企业会计制度规定

房地产企业在会计核算时，通常把《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，都在“开发间接费用”科目核算。因此，房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。

3、税务征管部门重点审查以下8项费用在土地增值税清算中的处理

（1）样板间支出的处理：具体情况而定

第一，租用房屋装修为样板间，其装修支出应在“销售费用”科目核算，不能在土地增值税前扣除。

第二，将开发商品装修为样板间，并在以后年度销售的情况下，其装修费支出与销售精装修商品房核算一致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增值税前扣除。

第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。

综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。

（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。

   周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，实践中的房地产企业租用房屋安置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的要求进行装修、工程改造、布线等所发生的支出，应计入“开发成本——开发间接费用——周转房摊销”科目，在土地增值税前扣除。

（3）项目管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除

给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利费，在提供项目管理人员名单及劳务合同的情况下，可以在土地增值税前扣除。但列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。

（4）通讯费：具体情况而定

项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。

（5）交通差旅费支出：具体情况而定

项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。

（6）保安服务费：具体情况而定

项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。

（7）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除

一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。不可以在土地增值税前扣除。

（8）职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除

按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，不可以在土地增值税前扣除。