根据肖太寿博士的调研结果发现，土地增值税缴纳和清算环节有十一个少缴漏缴的风险，如何排除这些风险？请关注本工作室推出的肖太寿博士关于土地增值税缴纳与清算环节中的涉税风险解析。

通过实践调研发现，在土地增值税清算实务中，房地产企业存在以下典型的11种少缴纳土地增值税的风险：房地产企业“甲供工程”业务重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税。多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，没有按照开发项目正确分摊，从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税，后开发的项目多缴纳土地增值税，没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。未将拆迁补偿房进行“视同销售”处理，从而少缴纳土地增值税；同时以拆迁补偿房的建筑成本确认拆迁补偿房置换被拆迁人土地建筑物的交换成本致使房地产企业土地增值税清算时少扣除成本，从而多缴纳土地增值税。土地增值税清算时，没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除，从而少缴纳土地增值税。扩大“开发间接费用”的扣除范围从而导致房地产企业少缴纳土地增值税。以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”，导致房地产企业少缴纳土地增值税。房地产企业以不合法有效的土地成本凭证作为土地增值税清算时的土地扣除成本，从到导致少缴纳土地增值税。营改增税收政策衔接运用中，适用税收政策不准确，从到导致少缴纳土地增值税。本部分采用理论联系实际和举例论证的研究方法，对这11种税收风险的详细分析如下。

涉税风险点一：成本扣除项目中的漏税风险点

成本扣除是计算房地产企业缴纳多少土地增值税的关键因素，对成本扣除的正确把握涉及到房地产企业是否漏税，是否足额或延期缴纳土地增值税的重要判断因素。纵观土地增值税的缴纳和清算实践，成本扣除项目中常见的涉税风险概况如下。

（八）成本扣除项目中的漏税风险点八：将不属于土地增值税扣除的成本范围纳入扣除从而少缴纳土地增值税。

在土地增值税清算时，税法对于土地增值税税前扣除的成本范围与企业所得税税前扣除的成本范围是由严格的界定范围。而实践中的房地产企业或税务执法人员在判断土地增税税和企业所得税税前扣除的成本范围时，往往出现两者的界限界定不清，将不属于土地增值税扣除的成本范围纳入扣除从而少缴纳土地增值税。

1、土地增值税税前扣除的成本扣除范围界定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第六条　计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。根据国家税务总局公告2016年第70号第三条的规定， “与转让房地产有关的税金”不包括增值税。根据财税【2016】43文件第三条第二款的规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）项的规定，“财政部规定的其他扣除项目。”是指从事房地产开发的纳税人可按（取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施成本或房地产开发成本）（1+20%）扣除。